Eine Darlehensaufnahme für eine private Hausfinanzierung umfasst in der Regel einen sehr langen Zeitraum von bisweilen über 40 Jahren. Dies ergibt sich vor allem aus der hohen Darlehenssumme, die es zu tilgen gilt. Die Mindesttilgung, die Kreditinstitute bei Darlehen für eine Immobilienfinanzierung voraussetzen, beläuft sich auf jährlich 1 Prozent, allerdings zuzüglich ersparter Zinsen. Ohne die Tilgung ersparter Zinsen beliefe sich der Darlehenszeitraum bei einer jährlichen Tilgung von einem Prozent des Darlehensbetrages auf 100 Jahre. Die ersparten Zinsen erhöhen jedoch die Tilgungsleistung: Dadurch, dass die Darlehensrate während der Dauer der Festzinsbindung konstant bleibt, sinkt der Zinsanteil mit jeder geleisteten Tilgung. Der Zinsanteil sinkt deshalb, weil sich die noch offene Darlehensschuld, die Bemessungsgrundlage für die Zinsberechnung, mit jeder Tilgungsleistung reduziert.
Dadurch, dass bei einem Annuitätendarlehen, der klassischen Finanzierungsvariante für eine Immobilie, die ersparten Zinsen nicht die Darlehensrate reduzieren, sondern gewissermaßen durch zusätzliche Tilgungsanteile ersetzt werden, bleibt die Darlehensrate konstant. Der in der Darlehensrate enthaltene Tilgungsanteil steigt sukzessive an; die Tilgung der ausstehenden Darlehensvaluta erhöht sich mit jeder Darlehensrate, und zwar absolut und prozentual. Dies beschleunigt die Tilgung der Baufinanzierung und führt zu einer deutlich schnelleren Entschuldung, als es eine Tilgung von jährlich einem Prozent vermuten lässt. Die Wirkungsweise einer höheren Tilgung lässt sich für unterschiedliche Zinssätze mit einem Baufinanzierungsrechner kostenlos und einfach ermitteln.
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Wie lange dauert eine Baufinanzierung?
Freitag, 25. März 2011Bausparen mit Zulagen und Steuervorteilen
Mittwoch, 23. März 2011Mit Bausparen steht Angestellten und Arbeitern, Beamten sowie rentenversicherungspflichtigen Selbstständigen ein konservativer, aber sicherer und planbarer Weg offen, die staatliche Förderung der Riester-Rente zu nutzen. Im Vergleich zu den Garantieverzinsungen klassischer Rentenversicherungen muss sich die erzeilbare Rendite eines für die Durchführung von Riester zertifizierten Bauspartarifes nicht verstecken, insbesondere im Hinblick auf die grundsätzlich niedrigeren Kosten, die mit dem Abschluss eines Bausparvertrages über die gesamte Laufzeit verbunden sind. Im Gegensatz zum Bausparen bieten renditeorientierte Varianten der Riester-Rente wie fondsgebundene Rentenversicherungen und Fondssparpläne die Möglichkeit, an den Chancen insbesondere der Aktienmärkte zu partizipieren, um eine höhere lebenslange monatliche Rente zu erwirtschaften. Jedoch bestehen bei ungünstigem Verlauf auch Risiken, die im ärgerlichsten Fall dazu führen können, dass lediglich die eingezahlten Beiträge sowie eingegangene staatliche Altersvorsorgezulagen als Vermögen zum Rentenbeginn zur Verfügung stehen.
Bausparen bietet hingegen eine solide und tendenziell für vergleichsweise konservative Naturen geeignete Möglichkeit an, um die Vorzüge der staatlich geförderten privaten zusätzlichen Altersvorsorge in Form von Altersvorsorgezulagen und steuerlicher Begünstigung der Eigenbeiträge durch Sonderausgabenabzug im Rahmen der jährlichen Einkommensteuerveranlagung zu nutzen. Überdies lassen sich mit einem Riester-Bausparvertrag die klassischen Vorteile des Bausparens nutzen, indem das angesparte Kapital zum Ende der Vertragslaufzeit für den Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums verwendet wird. Das angesparte Guthaben als Eigenkapital reduziert die durch Kredite zu deckenden Anteile der Finanzierung, verbunden mit einer geringeren Belastung durch die Immobilienfinanzierung. In der Regel noch interessanter für Eigenheimbesitzer ist die als Wohn-Riester bekannte Variante der Riester-Rente. Diese sorgt für eine schnellere Tilgung der Baufinanzierung.
Wie werden Kredite besichert?
Freitag, 4. März 2011Kreditsicherheiten werden zwischen Kreditinstitut und Kunde vereinbart bzw. von der jeweiligen Bank oder Sparkasse als Voraussetzung für die Bereitstellung einer Finanzierung verlangt, wenn die Volumina bestimmte Relationen zum regelmäßigen Einkommen des Kreditnehmers übersteigen. Hierdurch sollen Kreditausfälle vermieden werden, falls die vereinbarungsgemäße Rückführung während der Dauer der Finanzierung nicht mehr sichergestellt ist.
Bei einem Ratenkredit ist es nicht unüblich, dass dieser ohne gesonderte Sicherheiten für die Bank vergeben wird. Man spricht hier auch von Blankokrediten. Abgestellt wird hierbei darauf, dass das regelmäßige Einkommen mit einem hinreichenden Puffer dafür ausreicht, bestehende Finanzierungen und den beantragten Kredit innerhalb der vereinbarten Laufzeit störungsfrei zu tilgen. Üblicherweise spielen Kreditsicherheiten im Privatkundenkreditgeschäft vergleichsweise selten eine Rolle, wenn man absieht von einer Baufinanzierung, einer Immobilienfinanzierung oder einem höheren Ratenkredit, beispielsweise zur Finanzierung eines Neuwagens. Bezogen auf Kredite an Geschäftskunden, also Unternehmen und Selbstständige, steht die Frage von Kreditsicherheiten hingegen permanent im Raum. Auf diesen Aspekt sollten sich junge Unternehmen, die sich noch in der Phase der Existenzgründung befinden, hinreichend für die Kreditverhandlungen vorbereiten. Eine in Fragen rund um die Unternehmensfinanzierung bewanderte Unternehmensberatung ist in diesen Fällen eine geeignete Anlaufstelle.
Wie funktioniert eine Hundert-Prozent-Finanzierung?
Montag, 28. Februar 2011Unter einer Vollfinanzierung bzw. Hundert-Prozent-Finanzierung versteht man eine Finanzierung, bei der der Kreditnehmer kein Eigenkapital einsetzt. Häufiges Beispiel ist eine Autofinanzierung, bei der der Kaufpreis des Fahrzeugs vollständig über einen Kredit finanziert wird. Der Kunde kann sein altes Fahrzeug in Zahlung geben, was darauf hinausläuft, dass es sich nicht mehr um eine Vollfinanzierung handelt, sondern um eine Mischfinanzierung, da der Gegenwert des Gebrauchtwagens als Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht wird. Sofern der Kunde anhand seiner Einkommens- und Vermögensverhältnisse nach statistischen Erfahrungswerten mit hinreichender Wahrscheinlichkeit in der Lage sein wird, den Kredit über die vollständige Summe des Kaufpreises des Neuwagens planmäßig und störungsfrei zu bedienen und anhand der sonstigen Bonitätsunterlagen wie der Schufa-Auskunft keine Negativmerkmale bekannt werden, die auf angespannte finanzielle Verhältnisse hindeuten, ist es nicht unüblich, dass eine Autofinanzierung als Vollfinanzierung abgewickelt wird.
Bei einer Baufinanzierung gilt grundsätzlich dasselbe. Mitunter wird zwar propagiert, ein Eigenkapitalanteil von 20 Prozent bezogen auf die Höhe der Gesamtfinanzierung sei Standard bzw. werde banküblich grundsätzlich gefordert. Faktisch sehen sich jedoch diverse Kreditinstitute in der Lage, bei einer entsprechenden Bonität des Kunden auch die Vollfinanzierung einer Immobilie zu übernehmen.
Festzinsbindungen
Freitag, 25. Februar 2011Bei einer Baufinanzierung gilt grundsätzlich der Zusammenhang, dass mit längerer Laufzeit grundsätzlich höhere Zinsen einher gehen. Die Tilgung der gesamten Finanzierung erstreckt sich in der Regel jedoch über einen weitaus längeren Zeitraum, bisweilen über mehr als 40 Jahre. Das Risiko, mit möglichen Zinssteigerungen konfrontiert zu werden, indem variabel verzinsliche Darlehen abgeschlossen werden, wird jedoch von den meisten Bauherren gescheut. Zu beachten ist bei Festzinsvereinbarungen, dass der Sicherheit gegenüber möglichen Zinssteigerungen auch der Nachteil einer geringeren Flexibilität seitens des Kreditnehmers gegenübersteht. Eine vorzeitige Rückzahlung ist grundsätzlich nicht möglich, auch außerplanmäßige Sondertilgungen stoßen, sofern sie nicht vertraglich vereinbart sind, auf Probleme. Diese äußern sich in einer sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung, die das finanzierende Kreditinstitut als Schaden für den entgangenen Zinsgewinn im Vergleich zur planmäßigen und vertragskonformen Fortführung der Finanzierung in Rechnung stellt. Vermeiden lässt sich eine Vorfälligkeitsentschädigung durch vertragliche Vereinbarung im Vorfeld bzw. durch eine variable Zinsgestaltung verbunden mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist gegebenenfalls auch von Teilbeträgen.
Baugeld günstig einkaufen
Montag, 21. Februar 2011Wie teuer oder günstig Baugeld ist, hängt von vielen Faktoren ab, hauptsächlich vom allgemeinen Zinsniveau. Einfluss auf die Höhe der angebotenen Konditionen hat in der Regel auch der Anteil an Eigenkapital, den der Kunde in die Finanzierung einbringen möchte oder kann. Ein ausführlicher Konditionsvergleich kann zu einer merklichen Ersparnis für den Kunden führen, da die Margen, die einzelne Kreditinstitute für eine Immobilienfinanzierung kalkulieren, in der Praxis recht deutlich abweichen. Im Rahmen einer Baufinanzierung sollte daneben individuell geprüft werden, inwieweit zusätzlich Fördermöglichkeiten bestehen. Diese verbilligen eine Finanzierung nahezu immer. Einerseits stehen besonders zinsgünstige Förderdarlehen der öffentlichen Hand zur Verfügung. Andererseits kann und sollte geprüft werden, inwieweit Wohn-Riester in die Finanzierung eingebaut werden kann. Günstiger wird eine Finanzierung durch die Nutzung von Wohn-Riester dadurch, dass staatliche Altersvorsorgezulagen direkt als Sondertilgungen zugunsten eines speziellen Darlehens fließen. Diese Sondertilgungen reduzieren die Restschuld und bewirken eine Ersparnis von Sollzinsen unter Nutzung des Zinseszinseffekts.
Finanzierung gut planen!
Donnerstag, 17. Februar 2011Wenn über kurz oder lang der Erwerb selbst genutzten Wohneigentums ansteht, indem man einen Hausbau in Angriff nimmt oder eine gebrauchte Immobilie kauft, egal ob ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung, ist es ratsam, sich im Vorfeld gründlich über bestehende staatliche Fördermöglichkeiten zu informieren. Bausparen kommt insoweit in Betracht, als hierdurch mehrere Formen der staatlichen Förderung wie beispielsweise Wohn-Riester genutzt werden können, um die Baufinanzierung insgesamt möglichst günstig zu gestalten. Je geringer die effektiven aus dem Nettoeinkommen zu leistenden Zins- und Tilgungsleistungen des Kunden sind, desto geringer fällt nämlich die monatliche Belastung aus und desto eher ist damit eine Immobilienfinanzierung darstellbar.
Riester zur Entschuldung
Montag, 14. Februar 2011Riester-Verträge als Rentenversicherung, mit Riester-Fonds oder als klassischer Banksparplan ermöglichen den Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums mit staatlicher Förderung. Das angesparte Kapital kann mit Eintritt in den Ruhestand bzw. bei Fälligkeit des Vertrages zum Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung verwendet werden. Die staatliche Förderung (Zulagen für die Altersvorsorge und steuerliche Vergünstigungen durch Sonderausgabenabzug) bleibt hierbei erhalten. Der Immobilienerwerb ist somit förderunschädlich.
Wohn-Riester (die sog. Eigenheimrente) bietet eine andere Art der Förderung der eigenen vier Wände. Sie setzt bereits bei der Finanzierung der Immobilie an. Wohn-Riester bietet die Möglichkeit, die staatlichen Zulagen direkt in die Baufinanzierung als Sondertilgungen zu integrieren. Die Sondertilgungsleistungen auf dem gesonderten Wohn-Riester-Darlehen bewirken eine schnellere Entschuldung und führen dadurch zu einer Zinsersparnis. Im Vergleich zu anderen Varianten der Riester-Rente errechnet sich die Rendite der Geldanlage aus der Ersparnis der Darlehenszinsen, gemessen am Effektivzins.
Mit staatlicher Hilfe schneller und günstiger ins Eigenheim
Freitag, 11. Februar 2011Die private Baufinanzierung des Eigenheims kann durch die Inanspruchnahme staatlicher Fördermöglichkeiten günstiger gestaltet werden. Neben besonders preiswertem Baugeld in Form von Förderdarlehen der öffentlichen Hand kommt Wohn-Riester in Betracht. Die staatlichen Zulagen fließen als Sondertilgungen auf ein spezielles Wohn-Riester-Darlehen. Dadurch verkürzt sich die Darlehenslaufzeit. Aufgrund der schnelleren Entschuldung spart man Darlehenszinsen; die Finanzierung wird insgesamt günstiger. Die Rendite von Wohn-Riester ist in diesem Fall gleichzusetzen mit dem Effektivzins des betreffenden Wohn-Riester-Darlehens. Andere Varianten der Riester-Rente können hiermit nur unter Inkaufnahme höherer Risiken konkurrieren.
Was spricht für Wohn-Riester?
Montag, 7. Februar 2011Durch die Eigenheimrente, besser bekannt als Wohn-Riester, wurde die staatliche Förderung des selbstgenutzten Wohneigentums ausgeweitet und verbessert: Es besteht nunmehr auch die Möglichkeit, die staatlichen Zulagen für die Altersvorsorge direkt in die Immobilienfinanzierung als Sondertilgungen zu integrieren. Bei den übrigen Formen von Riester-Verträgen (private Rentenversicherung, Riester-Fonds und Banksparpläne) besteht auch weiterhin die Möglichkeit, das angesparte Kapital – anstelle einer lebenslangen Rentenzahlung – förderunschädlich als Einmalentnahme für den Kauf oder den Bau einer selbstgenutzten Immobilie oder zur Ablösung der entsprechenden Baufinanzierung zu verwenden.
Welche Form der Riester-Rente gewählt wird, hat keinen Einfluss auf den Umfang und die Höhe der staatlichen Förderung. Förderberechtigt sind, neben Beamten und sonstigen Empfängern von Amtsbezügen, alle rentenversicherungspflichtigen Personen, also insbesondere Arbeitnehmer. Einkommensgrenzen bestehen nicht. Wer nicht förderberechtigt ist, beispielsweise Selbstständige ohne Rentenversicherungspflicht, wird allerdings mittelbar begünstigt, sofern der förderberechtigte Ehegatte einen eigenen Riester-Vertrag abschließt und anspart. Die staatliche Altersvorsorgezulage beläuft sich auf bis zu 154 € jährlich je Zulageberechtigten. Darüber hinaus werden für Kinder, gekoppelt an den Kindergeldanspruch, zusätzlich bis zu 185 € bzw. 300 € (ab 2008 Geborene) gewährt. Zusätzliche Steuervorteile können gegebenenfalls im Rahmen der Steuererklärung realisiert werden.